前回の記事で、いつか不動産投資を始めたい、と書いていましたが、ついに始めました、不動産投資。不安や緊張もありつつですが、楽しさもあります。
今後は、実際に不動産投資をやってみての感想を交えつつ、具体的な流れや僕の経験について書いていこうと思います。今回の記事では全体的な話、総論を書きたいと思います。
はじめに：不動産投資に興味を持ったきっかけ
僕が不動産投資に興味を持ち始めた一番の理由は、現状の会社勤めに対する不満です。毎日のように長時間働き、自分の時間をほとんど仕事に費やす中で、物事を自分の裁量で決められないことにフラストレーションを感じていました。この状況を抜け出し、もっと自由に時間を使い、自分で生活をコントロールしたい。そこで、「不労所得」という考え方にたどり着き、その中でも不動産投資が可能性を感じる選択肢として浮上しました。
（色々と勉強や経験をする中で、今は”不動産投資は不労所得ではない”という考えにありますが、当時はこれが出発時点の考え方でした。）
不動産投資が注目される理由の一つは、インターネットや書籍でよく言われるように、株式投資や他の投資商品に比べて安定したキャッシュフローを得やすいからです。特に中古戸建て物件は、初期費用が比較的少なく、少額から始められるため、初心者にとって魅力的な投資手法とされています。
僕自身の話になりますが、以前に注文住宅を建てた経験があり、その際に間取りや導線を考えたり、自分が理想とする家を目指して調べるプロセスが非常に楽しかったことを思い出しました。これが、自分が不動産に対して関心が強いことを再認識するきっかけとなり、「この興味を投資に活かせるのでは？」と考えるようになりました。
また、株式投資にも取り組んできましたが、市場の動きに敏感な株式は価格変動が大きく、精神的に不安定になりがちです。特に株価が急落する局面では、リスク分散の必要性を痛感しました。そこで、投資先を分散するためにも、不動産投資をポートフォリオに加えることが有効ではないかと考えたのです。
さらに、不動産投資は始めるにはハードルが高く感じられがちですが、これは逆に言えば、競合が少ないということでもあります。初心者にとってインターネットや書籍を駆使して良い物件を見つけるのは不可能ではないですが、全国古家再生協議会*という団体の存在を知り、そこで古家再生士®からサポートを受けられることを知りました。手数料など多少のお金がかかるとはいえ、初心者が安心して始められる環境が整っていると感じたため、この方法を選びました。
*全国古家再生協議会HPはこちら: 全国古家再生協議会
全国古家再生協議会は、全国に点在する空き家や古家をリフォーム・再生し、賃貸や販売を通じて再び価値を生み出すことを目的とした団体です。古家再生士®という専門資格を持ったメンバーが、初心者でも取り組みやすい中古戸建て投資をサポート。地方での不動産投資や空き家問題の解決に貢献する取り組みが注目されています。古家再生のノウハウが詰まった実践的な支援が特徴です。
中古戸建てを選んだ理由として、他の不動産投資と比べても初期投資額が少なく、比較的始めやすいという点が大きいです。特に地方都市では、人口減少や空き家問題が進む中で、古家をリフォームして再生することで付加価値を上げられる可能性があります。
また、近年の物価高騰により新築戸建ての建設費用が大幅に上昇しているため、戸建て住宅に住みたいけれど新築は難しいという層が増えています。特にファミリー層やペットを飼いたい方々の中には、戸建てを希望する人が多く、その需要に応える形で、リフォーム済みの中古戸建ては注目されています。こうした需要に対応しつつ、地域活性化にも貢献できる点が、この投資スタイルの魅力です。
不動産投資を始める前に知っておくべきこと
不動産投資は、資産形成や不労所得の手段として注目されていますが、特に初心者にとっては未知の領域であり、準備不足で始めると大きなリスクを伴います。中古戸建てを中心とした不動産投資の基本的な流れと、初心者が陥りやすい失敗や注意点を解説します。実体験に基づく情報を交えながら、不動産投資をスムーズに進めるために知っておくべきポイントを紹介します。
不動産投資の基本的な流れ
不動産投資の基本的な流れは、物件探しから購入、リフォーム、そして賃貸運営へと進みます。このプロセスは一見シンプルですが、実際には細かいステップや考慮すべき点が数多くあります。
物件探し
僕の場合、物件探しのスタートは、全国古家再生協議会（以下、全古協）の古家再生士®（以下、再生士）が開催する「古家ツアー」への参加でした。しかし、ツアーに参加するためには事前準備が必要です。まずは古家再生プランナー®（以下、プランナー）という資格を取得するため、全古協が提供するオンライン講座を受講し、内覧会に参加してレポートを提出する必要があります。このレポートが認定されると、晴れてプランナーとして認められ、古家ツアーに参加する資格が得られます。※詳細については、全古協の公式HP（https://zenko-kyo.or.jp/）で確認してください。
古家ツアーに参加すると、再生士が選んだ物件を複数見学する機会があります。物件を見ながら、再生士から表面利回りやリフォームの方向性について説明を受けますが、初心者にはこれらの情報が難しく感じられることが多いです。そのため、事前にオンライン講座や自分での勉強をしっかり行い、知識を身につけておくことが重要です。また、良い物件を見つけた際に即決する意気込みも大切です。自分の不動産投資におけるコンセプトやターゲットを明確にできていると良いですね。競争率が高い物件では他の参加者とバッティングし、最終的にはじゃんけんで決まるケースもあります。じゃんけんで勝ったとしても、買付が通らない場合もあるため、心構えと事前準備が肝心です。
購入手続き
買付が通った後は、物件の売買契約を結ぶステップに進みます。不動産売買業者、売主（同席しないこともあります）、そして購入者である僕の3者で集まり、法的な手続きを行います。この場で、物件価格の10%程度を手付金として支払う必要があるため、事前に準備を整えておきましょう。必要な書類や手続きについては、業者や再生士の方が事前に教えてくれるので、心配することはありません。
リフォーム
購入後はリフォームに取り掛かります。古家ツアーで再生士から物件ごとのリフォームの方向性について大まかな説明がありますが、詳細な打ち合わせは購入が決まった後に行います。基本的にはプロである再生士に任せるのがベストですが、自分の意見や要望を適切に伝えることも重要です。とはいえ、自分の希望を押し付けすぎるのも良くありません。バランスを取りながら、再生士の提案を尊重しつつも、納得のいく形に進めるよう意識しましょう。この段階で、リフォーム費用や工期についても明確にしておくことが重要です。僕の経験では、再生士さんにおんぶにだっこよりも、自分事として考えられるプランナーの方が対応力もあり、成長が早いと感じます。
賃貸運営（客付け）
リフォームが完了したら、次は賃貸運営、いわゆる「客付け」です。具体的な賃貸管理や入居者募集のプロセスについては、改めて別の記事で詳しく解説しますが、入居者を確保するための戦略や家賃設定のコツなども考慮する必要があります。ここまでの流れをしっかり押さえておくことで、安定したキャッシュフローを実現しやすくなります。
初心者にありがちな失敗例と注意点
次に、初心者が不動産投資で陥りやすい失敗や注意点について触れておきます。ネット上でも多くの情報が飛び交っていますが、以下のポイントに注意してリスクを回避しましょう。
インターネット情報を鵜呑みにしない
不動産投資の情報は、インターネットやSNSを通じて簡単に手に入ります。しかし、表面利回りが高い物件に飛びつくのは非常に危険です。高利回りの物件には、通常、空室リスクや大規模修繕の必要性といった問題が隠れています。特に初心者は、見かけの数字に惑わされがちですが、投資の成功は数字だけでなく、物件の立地やターゲット層、物件の状態など多角的な視点で判断する必要があります。お宝物件を見つけるのは容易ではないため、信頼できる情報源を慎重に選びましょう。
建物の構造やリフォームの難しさを軽視する
中古戸建て投資の魅力は、比較的安価で購入できる点にありますが、古い物件は修繕やリフォームが必要なことが多く、思った以上に費用がかかるケースも少なくありません。建物の構造を理解していないと、適切なリフォーム計画を立てられず、コストが膨らむ恐れがあります。また、リフォームの際に問題が発覚し、追加工事が必要になることもあります。再生士さんと密にコミュニケーションを取り、計画的に進めることが大切です。
過剰な融資を受けるリスク
不動産投資では融資を活用することが一般的ですが、過剰な借り入れは避けるべきです。返済負担が大きすぎると、空室期間が長引いた場合や想定外の出費が発生した際に資金繰りが厳しくなります。初心者は、まず自己資金をしっかりと確保し、無理のない範囲で融資を活用することが重要です。また、金利や返済計画についても慎重に検討し、長期的に安定したキャッシュフローが見込めるようにしましょう。
古家再生協議会との出会いとその価値
全国古家再生協議会を知った経緯
僕が不動産投資に興味を持ち始めた際、まずは知識を深めるために、さまざまな不動産関連の本を10冊ほど読みました。不動産投資の世界は、アパート1棟買いや区分マンション投資、中古戸建てなど、手法も多岐にわたるため、それぞれのメリットやリスクを把握することから始めました。その中で、全国古家再生協議会（以下、全古協）の代表が書いた書籍に出会い、「古家再生」というコンセプトに強い興味を持ちました。
特に、空き家問題が深刻化する地方都市で、古家を再生して新たな価値を生み出すという視点が新鮮でした。このアプローチは、単なる不動産投資にとどまらず、地域社会にも貢献できる点が魅力的でした。そこで、まずは全古協が提供するオンラインセミナーを受講してみたところ、古家再生というコンセプトやプランナーになるまでの具体的な流れ等を聞いて、さらに興味が深まりました。
セミナー後、妻に相談したところ、彼女も古家再生の取り組みに共感してくれ、後押ししてくれたことが大きな決断のポイントとなりました。家族のサポートを得られたことで、より前向きに行動に移すことができたと感じています。
古家再生士の存在とそのサポートのメリット
不動産投資において、一番の懸念は初心者が大きな失敗をするリスクです。不動産業界は参入のハードルが高く、新参者には分かりづらい部分が多いため、独力での投資は非常にリスクが伴います。そこで大きな助けとなったのが、これまでにも書いている古家再生士の存在です。再生士は、不動産投資の経験が浅い初心者にとって頼もしいガイドとなり、初めての投資でも大きな失敗を避けるためのサポートを提供してくれます。
再生士は、全古協のカリキュラムや研修を受け、認定を受けた専門家です。そのため、業界の知識や実践的なノウハウをしっかり持っており、初心者でも安心して物件選びやリフォームを進めることができます。また、再生士の仕事は単なる物件選定やリフォームだけでなく、空き家再生や地域活性化にも貢献する点が特徴です。お金儲けのためだけの投資ではなく、社会貢献を意識した取り組みができるというのは、投資に対するモチベーションをさらに高めてくれる要素でした。
さらに、全古協はこれまで多くの成功事例を積み重ねており、その実績も信頼の裏付けとなっています。信頼性の高い組織と、その組織が認定するプロフェッショナルと一緒に進められることで、安心感が格段に増しました。
一般的な物件探しとの違いと、なぜこの選択をしたのか
一般的に、不動産投資における物件探しは、インターネットでの検索や不動産業者の紹介が主な手段となります。しかし、これらの方法では、良質な物件に出会うのは難しく、特に初心者にとっては、表面利回りや建物の状態、リフォーム費用などを正しく判断するのが困難です。また、ネット上にある情報は断片的で、物件の裏に潜むリスクを見逃してしまうこともあります。
一方、全古協のサポートを受けることで、再生士があらかじめ選定した物件を見学することができ、初めから「投資に適した物件」だけに集中して検討できるのが大きなメリットです。再生士のアドバイスを受けながら、物件の利回りやリフォームの可能性をその場で確認できるため、判断がしやすくなります。また、初心者には不安が多い物件購入手続きやリフォーム計画のサポートも受けられるため、リスク判断もより適正に行うことができます。
僕がこの選択をした理由は、何よりも「初心者でも安心して取り組める環境が整っている」ことに尽きます。再生士と共に進めることで、不安を抱えながらの孤独な投資ではなく、プロのサポートを受けながら計画的に進められる安心感を得られるのです。この点は、全古協を通じて投資を始めたことの最大の価値だと感じています。
おわりに：初心者でも始めやすい不動産投資の魅力
不動産投資に興味を持つ方にとって、最初の一歩は大きなハードルに感じるかもしれません。しかし、実際にはリスクを抑えながら小さく始めることで、初心者でも十分に成功のチャンスを掴めるのが不動産投資の魅力です。ここでは、僕自身が感じた不動産投資の始めやすさや、成功につながる考え方についてお話しします。
まずは小さく始めることのメリット
投資全般においてよく言われることですが、最初から大きなリスクを取って博打のような投資をするのは避けるべきです。特に初心者にとって、失敗は避けられないものと考えるべきです。だからこそ、まずは小さく始め、リスクを抑えた投資を行うことで、万が一の失敗があっても大きなダメージにならないようにすることが重要です。
失敗から学び、その経験値を次に活かすことこそ、長期的に見た成功への道です。不動産投資は短期的な利益を狙うものではなく、時間をかけてじっくり資産を育てる長期投資です。そのため、1つの失敗に落ち込むのではなく、続けることを意識して行動することが大切です。起き上がれる程度の失敗を積み重ねながら、徐々に経験とスキルを磨いていくことで、投資家としての基盤が確立されます。
自分に合った投資スタイルを見つけることの重要性
僕自身は、中古戸建て投資が自分に合っていると感じましたが、投資スタイルは人それぞれです。たとえば、キャッシュフローを最大化したい人で、ある程度リスクを取れる人は、RC造の1棟買いが適しているかもしれません。一方で、少額から始めてコツコツと積み上げていきたいという方には、私と同じように中古戸建て投資が合うかもしれません。
大切なのは、自分の価値観や投資の目的をしっかりと見極めることです。興味があること、心地よいと感じること、そして何よりも楽しいと感じられることが、長く続けられる投資のカギです。そのため、様々な書籍を読んだり、実際に投資を行っている人の話を聞いたりしながら、自分にとってベストな投資スタイルを見つけていくのが良いでしょう。投資は自分のライフスタイルや価値観に合ったものであるほど、続けやすく、結果的に成功しやすいものです。
不動産投資は、最初の一歩さえ踏み出せば、意外と身近で取り組みやすいものです。特に中古戸建てを活用した投資は、初心者でも始めやすく、地域社会への貢献というやりがいも得られるスタイルです。自分に合った投資スタイルを見つけ、小さな一歩から積み重ねていくことで、確実に資産を増やしていけるでしょう。これから不動産投資を始める方にとって、この記事が少しでも参考になれば幸いです。
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