こんにちは、ちゃぐたろうです。
募集していた中古戸建のリフォーム済み物件に、ついに、入居者が決まりました！！
初めての入居者さん、めちゃくちゃ嬉しいです。
記事の更新は遅れてしまったのですが、実際には、募集を開始して2週間で決まりました。
初の募集でしたので、本当に入居者が現れるのか、そもそも選択肢に上がってくれるのかすら不安でしたが、想定していた３カ月よりも短い期間で決まりました。
そこで、今回は、僕が経験した契約までの流れを書きたいと思います。
客付け業者の選び方と、客付けまでの流れはこちらで紹介していますので、参考にしてください↓
問い合わせの対応
入居者募集を開始してからは、問い合わせや内見があると客付け業者さんから連絡があります。この期間は特に可能な限り速やかに回答をし、判断が難しい場合でも何かしら返信すること（〇〇について確認しているので、〇日ほどお時間下さい等）が重要です。
様々な書籍にも書かれていますが、ここで反応がない or 対応が遅いと客付け業者さんからの信頼が低下します。借主さん側からしても同様に、判断をするのに時間がかかっていると他の候補物件の方に気持ちが向いてしまう場合もあると思いますので、問い合わせには素早く対応することを心掛けました。
物件募集から家賃交渉の問い合わせ
いくつかの客付け業者に入居者募集を依頼していましたが、そのうち１社から、内見の連絡がありました。どのような人かを聞いてみたところ、若いご夫婦と就学前の子供達という家族構成で、広くてお手頃な家賃の戸建てを探しているとのこと。
集合住宅だと子供が遊ぶ時の音がうるさい等のクレームもあるので、思い切り遊ばせたいと思うならば戸建ては有力候補になりますよね。また、将来的に子供部屋を確保しようと考えた時に、賃貸アパートやマンションだと難しい場合もあります。その点では、今回の物件は2階建てでそれなりに部屋数があったので、候補に残ったようです。そして、まだまだ若い世代のお客様だったので、できるだけ家賃は抑えたいということで、家賃の交渉がありました。
家賃交渉については、募集前から想定しておき、どのくらいまでの引き下げなら対応できるのか、また、引き下げ時の条件など、自分の中での線引きをしっかりと持っていた方が良いです。現在から数年後までの表面利回り、経年による家賃の下落幅をどれくらいで見積もるのか等、様々な視点で考えておく必要があります。
また、大家の負担が大きすぎると思った場合は、その値下げ交渉には応じない、という判断もアリだと思います。不動産に関しては長期目線でwin-winの関係になることが大切です。書籍などを読むと家賃の値下げは、最終的な候補とする考え方も多いです。どちらかといえば、敷金や礼金を下げるとか、初月をフリーレントにするといった、一時的な対応の方が長期的な視点に立つと利益が大きいからです。家賃は一度下げてしまうと、上げることはなかなか難しいので、値下げに踏み切るかどうかは、かなり慎重な判断が求められます。
一方で、値下げに応じるメリットとしては、借主さんとの良好な関係作りができることだと思います。気に入ってくれた物件なので、長く住んでもらうことが期待できます。もし借主さんの予算よりも家賃が高いままだと、借主さんの負担が積もっていくので、他の物件への引っ越しも考えられます。大家としても、長く住んでもらうことが何よりも大切なので、お互いの意向を考慮して判断したいところです。
このように、実際に家賃交渉の相談があると、借主さんの利益と自分の利益のバランスを取ろうとし、心が揺れて判断が難しくなるため、事前に方向性や線引きを決めておいて、細かなところはその時の状況に応じて微調整していく方が心理的によいと僕は感じていています。
今回の物件の家賃については、最終的には僕は値下げに応じました。理由は下記の３点です。
①古家といえども、築年数が比較的浅く、長期稼働が期待できる（短期間で回収する必要性が低い）
②1軒目なので、まずは入居後の対応などの経験を積みたい
③何より、小さなお子さんがいらっしゃるので応援したい。（子供が小さい頃は、手もかかるしお金もかかるため、本当に大変な時期であるため）
当初の予定よりも表面利回りは低くなってしまいましたが、10%を超えるところは維持できたので、良しとしました。初心者の自分にとっては、今は目先のお金の額ではなく、大家としての経験を積むことや、自分のスタイル（ファミリー向けの戸建て賃貸運営）を確立するために、試行錯誤することが大切だと考えての判断です。
仮に、今回の値下げ対応が失敗だったとしても、次から気をつけるべき点などが分かるので、学びを活かせるような失敗にしようと思います。
契約とその後の状況
家賃については双方で合意ができたので、ついに契約が決まりました。契約の手続きは客付け業者さんが進めてくれるので、質問があった時にはすぐに回答して対応します。
契約に際しての重要な事柄は、業者さんの方で手続きをしてくれるので、見落とし等は基本的にないと思います。この辺りが、手数料はかかっても仲介業者を入れるメリットで、プロにお任せすることで余計な時間やリスクを負わずに事業を進めることができます。
今回の物件については、火災保険を大家指定のプランにするのか等の細かい確認だけでしたので、特段、判断に迷うものはありませんでした。スムーズに事が運んだので、客付け業者さんに感謝です。
契約して数日後に、早速入居者さんが引っ越しをされたと連絡がありました。問題なく引っ越し作業が完了したと聞いて安心しましたし、初めて自分が買ってリフォームをした物件を気に入って、そして入居を決めてくださった方がいるという事実が何よりも嬉しかったです。
現在は、契約をして数カ月経過しましたが、順調に行っています。客付け業者さんから毎月家賃に関する通知が来るのですが、定期的な収入はやはり嬉しいですね。支払われた家賃がそのまま収入ではなく、融資の返済や業者への手数料、税金などが引かれるので、手残りはだいぶ減ってしまうのですが、それでも本業以外の収入があると心強いです。
中古戸建て不動産投資は１軒で大きく収入が得られるものではなく、複数戸持つことでやっと目標とするキャッシュフローまで積みあがる投資なので、今後も2軒目、３軒目と取り組んでいきたいと思います。
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