こんにちは、ちゃぐたろうです。
前回の記事では、買付けが成功し、物件の契約までの流れを書きました。不動産投資を始める前は、買付けや契約といったお金関係の話は、”何だか初心者には難しそうだな”、とか”話を理解できるのか、、、”といった不安も多少はありましたが、いざその状況に置かれると、集中力が増して、自分の中では納得のいく対応ができたと思っています。まだまだ勉強不足、理解不足の部分はありますが、経験をしながら力をつけていきたいです。
さて、今回は、再生士さんによるリフォームが終わった物件を、いざ募集をかけるまでの流れをまとめました。僕のn=1の経験談ではありますが、参考にしてもらえると嬉しいです。
客付け業者とは？その役割について
客付け業者の基本的な役割や仕事の内容
客付け業者とは、賃貸物件に入居者を紹介するために、オーナーの代わりに募集活動を行う業者です。彼らの主な仕事は、物件を広告に載せて広く認知してもらい、見学希望者や入居希望者を見つけることにあります。具体的には、以下のような業務を担当します。
- 広告の作成・掲載：ポータルサイトやチラシなど、オンライン・オフライン問わず物件の宣伝を行い、入居希望者を集めます。
- 問い合わせ対応・内見の実施：入居希望者からの問い合わせに対応し、内見のスケジュール調整を行います。実際に物件を見てもらい、メリットや魅力を伝える役割を担います。
- 契約のサポート：入居者が決まると、契約に関する書類の準備や、必要な手続きをサポートします。
客付け業者は、物件の空室を減らすことがオーナーの収益に直結するため、非常に重要な役割を持っています。
賃貸経営においてなぜ客付け業者が重要か、どのように収益に影響するのか
賃貸経営において、客付け業者は物件の収益性に直接影響を与える重要なパートナーです。なぜなら、客付け業者の働き次第で、空室が早く埋まるかどうかが決まるからです。物件の魅力をしっかりアピールし、入居者をスムーズに見つけてくれる業者は、長期的な収益を安定させるうえで非常に頼りになります。
私の視点として、客付け業者は単に入居者を見つけるだけでなく、入居者の要望をしっかりとヒアリングし、その情報をオーナーにフィードバックしてくれる業者が特に重要だと考えています。物件の強みや弱みを客観的に分析してくれる業者は、物件をより良くするためのアドバイスを提供してくれるため、長期的な信頼関係を築くことができます。
また、長期的に付き合える業者を選ぶことも大切です。入居者がすぐに退去するような短期的な視点ではなく、しっかりとコミュニケーションを取りながら、安定した入居をサポートしてくれる業者こそ、賃貸経営において成功のカギを握るパートナーと言えるでしょう。
管理会社との違い
客付け業者と管理会社は、混同されやすいですが、それぞれ異なる役割を持っています。客付け業者は「入居者を見つける」ことが主な業務ですが、管理会社は「入居者が住んでいる間の管理業務」を担当します。具体的には、家賃の集金や入居者からの問い合わせ対応、トラブルの解決などを行うのが管理会社の役割です。
私自身は、管理会社と客付け業者を同一の業者にするのが理想的だと考えています。なぜなら、同じ業者が客付けと管理の両方を担当することで、情報共有がスムーズに行われ、コミュニケーションがしっかり取れるからです。ただし、業者によっては部門が分かれている場合もあり、その場合は担当者が異なる可能性があるため、しっかりと状況を確認しながら運営することが重要です。
一つの業者にまとめることで手間が減るメリットは大きいですが、どちらにしても、オーナーとしては業者としっかりとした信頼関係を築き、賃貸経営を安定させるために定期的なコミュニケーションを忘れないことが重要だと考えています。
客付け業者との初めての面談
業者選びのスタート：まずは複数と面談を
不動産の客付け業者を選ぶ際、書籍やインターネットで得られる情報としては、業者の実績や対応力、地元での評判などがチェックポイントとしてよく挙げられます。しかし、私は初心者だったこともあり、こうした情報だけでは判断がつきにくかったので、まずはゼロベースで実際に複数の業者と面談をしてみることにしました。
複数の業者に客付けを依頼し、やり取りの中で自分に合う業者を見つけていこうと考えたのです。具体的には、再生士さんから紹介された2つの業者、そして物件のある地区に店舗がある2つの業者に直接連絡を取り、面談の打ち合わせをお願いしました。飛び込みだったのでどうなるか不安もありましたが、意外にもすんなり受け入れてくれました。おそらく、不動産業界ではこうしたやり方が一般的なのかもしれませんが、初心者には驚きでした。
面談内容：具体的な条件のヒアリング
面談では、それぞれの業者にリフォーム後の物件を実際に見てもらい、まずは家賃の設定について相談しました。自分としてはこれくらいの家賃を見込んでいたのですが、それに対して「どのくらいの家賃で設定できそうか？」と、各業者の見解を聞きました。
加えて、入居の条件（例えばペット可否など）や、敷金・礼金の設定、フリーレントそして広告料の額についても意見を求めました。それだけでなく、物件のあるエリアの特性や、客付けしやすいエリアや条件についても詳しく聞き取りました。業者によって視点が異なるので、質問を重ねれば重ねるほど有益な情報を得ることができたと感じています。
「こんなこと聞いていいのかな？」と感じることでも、初心者であることを伝えたうえで、気になることはどんどん質問しました。業者の対応を見るためにも、たくさんの情報を引き出すことが大切だと思います。
業者の違い：提案内容の理由と特徴
面談を通して分かったのは、家賃や敷金礼金の金額そのものには大きな違いはなかったものの、提案内容の理由や考え方には各業者ごとに違いがあるということです。例えば、ある業者はエリアの家賃相場や入居者層を元にした具体的な提案をしてくれたり、別の業者は内見時にどうアピールするかといった細かい戦略を話してくれました。
また、今回の面談では、客付けと管理の両方をお願いできるか、それとも客付けだけ、管理だけを別々にお願いできるかについても確認しました。多くの業者はどちらの形式でも対応可能でしたが、1社だけは「客付けと管理の両方を依頼しないと受けられない」とのことでした。この点も、業者ごとにサービスの提供範囲が異なるため、面談でしっかり確認することが重要です。
手土産の用意：良好な関係を築くために
面談の際、私は手土産も準備しました。これは、少しでも心証を良くし、業者に「この人の物件なら頑張って客付けしよう」と思ってもらいたいという狙いもありました。また、今後長いお付き合いをすることを見据え、最初の印象を良くしておくことは大事だと思ったからです。
手土産が効果を発揮したかは分かりませんが、面談後のやり取りはスムーズで、全体的に良好な関係を築くことができたように感じます。信頼関係を深めていくことが、今後の賃貸経営において非常に大切ですので、こういった小さな気遣いも意識してみてはいかがでしょうか。
効果的な広告・募集方法
魅力的な広告とは
物件の広告を見ていると、時々「もう少し工夫できるのに…」と思うことがありました。たとえば、写真がきれいでないものや、情報が少ないもの、さらに、情報が更新されているのか怪しい広告も散見されます。これらの広告では、単に情報を載せるだけで、「この物件に住んでみたい」と思わせる力が弱いと感じていました。
私は、広告はただの情報の羅列ではなく、入居希望者にその物件に住みたいと思わせるものでなければならないと考えていました。具体的には、写真のクオリティや掲載する情報の正確さ、さらに見やすさ・わかりやすさにこだわる必要があります。
デジタルステージングを活用した写真撮影
物件の広告で最も重要な要素の一つが、写真のクオリティです。物件をどう見せるかで、入居希望者に与える第一印象が大きく変わるため、ここはしっかりと取り組みたい部分です。私の場合、物件の写真撮影や広告の資料（いわゆる「マイソク」）はすべて業者さんにお願いしましたが、1つだけこだわった点があります。それが、デジタルステージングの導入です。
デジタルステージングとは、あらかじめ撮影した部屋の写真に、家具や家電のイメージをデジタルで配置して、まるで部屋に実際のインテリアが置かれているかのように見せる技術です。これにより、入居希望者は「この物件に住んだらこんな感じになる」という具体的なイメージを持ちやすくなります。
デジタルステージングは、空き部屋の写真よりも断然魅力的に見え、内見者の数が増える傾向にあるとされています。実際、書籍などでもこの手法が紹介されており、私は以前から「これはぜひやってみたい！」と思っていました。家具付きの生活が具体的に想像できる写真は、部屋の広さや使い方を視覚的に理解しやすく、結果的に客付けの成功率を上げるという効果が期待できます。
インターネット掲載と修正確認
物件の広告では、インターネットの掲載も重要です。今の時代、ほとんどの入居希望者がオンラインで物件を検索するため、魅力的なページ作りが必要不可欠です。こちらも業者さんにお願いし、各ポータルサイトに物件情報を載せてもらいました。
インターネット掲載は、通常1～2日で反映されるため、掲載後は自分でも確認することが大事です。業者に任せっきりにするのではなく、条件やアピールポイント、そしてキャッチコピーなどが狙い通りになっているかチェックします。実際、私も何度か掲載されたページを確認し、家賃や条件設定に誤りがないか、また広告の文言が十分に魅力を伝えているかを注意深く見ました。
気になる点や、修正したほうが良いと感じた箇所があれば、すぐに業者にフィードバックを入れて、修正をお願いしました。こうしたやり取りを繰り返すことで、より効果的な広告が完成し、物件の魅力がしっかりと伝わるものになります。
実際の募集開始！その後のフォローアップも忘れずに
募集開始後に注意すべき点
募集が始まったら、まず何よりも重要なのは、問い合わせに迅速に対応することです。特に不動産業界では、問い合わせへの素早い返信や適切な判断は業者さんとの信頼を築くうえで非常に大切ですし、何よりもお客さんの期待に応えるためです。これは大家業だけでなく、どんな仕事にも通じる基本であり、信頼を得るためには迅速な対応が欠かせません。
今回は4者に客付けを依頼していましたが、そのうちの1者から早速、内見があったという連絡をいただきました。この業者さんは、以前から写真の撮り方やマイソクの作成が非常に上手だと感じていたので、やはりお客さんへの物件紹介の仕方も秀逸だったのだと思います。情報がきちんとした形で伝わることで、内見希望者を引き寄せることができたと実感しました。
内見後のフォローアップと決断
内見があった後は、業者さんからその内見者さんについて、どのような人で、物件探しの状況や希望している条件を教えてもらいました。この情報は、今後の判断材料として役立ちました。内見者さんからの質問にはできるだけすぐに回答するように心がけ、相手に不安を与えないよう努めました。しかし、やはり家賃交渉の場面では即座に決断することが難しいと感じました。
家賃交渉については、その日の夜遅くまで妻と相談しながら慎重に決めました。こうした重要な決定は、自分の中で何に重きを置いているかをしっかりと考えることが不可欠です。今回の場合、家賃を少し値引きするか、敷金礼金を下げるかで悩みましたが、最終的には、私たちにとって大切なのは「長く住んでもらうこと」だという結論に至りました。そこで、家賃を少し値引きすることで、入居希望者により魅力的な提案ができると考えました。
判断を下す際は、短期的な利益だけでなく、長期的な視点で見たときに何が一番重要かを常に考えることが大切です。こうしたフォローアップの一つ一つが、賃貸経営の成功に繋がっていくと感じました。
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