FIRE、不労所得、配当生活などなど、SNSを見ていると、輝くような生活を送られている方がたくさんいますよね。超羨ましい・・・。
僕も朝からスタバでブログの記事を書いて、午後はジムに通ったり、のんびり読書をして過ごして、家に帰ったら家族との団らんを楽しむ・・・しかも、お金も心配なく、ストレスもない生活を送れたら・・・と日々妄想しながら過ごしています。
そんな中、先日、kindle アンリミテッドのお勧め本に、不動産投資の本が出てきてました。前々から不動産投資は気になっていたのですが、なにせ額が大きいので僕には無理だと思い込み、特に調べることもせず、別世界の話だと自己制限のような状態に陥っていました。
けれども、豊かな暮らしを求めて節約をして、インデックス投資を継続しているうちに、資産を持つことの重要性を肌身でバチバチと感じてきたこのタイミング。知らないから怖い。だからまずは基本のところだけ勉強してみて、やっぱり、無理だと思ったらインデックス投資を続ければいいし、本を読むだけならリスクはないと思い、まずは不動産投資の本を読んでみることにしました。
何かを知りたいときは、その事柄に関する本を５冊読むと概要が分かると聞くので、とりあえず５冊以上を目標に読み進めていきました。そうすると、とても大まかですが、共通点が見えてきたので今回はそのまとめた内容をご紹介したいと思います。
※あくまで個人の感覚で書いており、著者様の意図とは異なる解釈をしている場合等もありえますので、その辺りをご承知のうえ読み進めてください。
不動産投資はミドルリスク、ミドルリターン
株式投資と比べると、不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われます。金額が大きくて、ミドルリスクという点がなかなか実感として理解できなかったのですが、本を読むとなるほど、と思う点がありました。
まず、不動産は良い意味でも悪い意味でも値動きがゆっくりなので、株式のように、1日で突然価格が半分になるということは（おそらく）ありません。よくよく考えてみると、明日から家賃が半分になります、ということにはなりませんよね。過去に、リーマンショックやコロナ禍で景気がガクッと落ちましたが、家賃はそこまでの下落はなかったという話も聞いたことがあります。（確かに、自分が当時住んでいた賃貸でもそのような話はされなかったな）
また、決して爆上がりはしませんが、入居者がいる限りは毎月定額の収入が得られるという点は魅力的です。月５万円の家賃の物件を５軒持っていれば、月２５万円もの収入が得られるので、生活費がまかなえます。出口に関しても、大家業ができなくなったら、売却することもできます。（購入するときの目利きが必要ですが）、地価が上昇している場所や人気のエリアならば、そこでキャピタルゲインも狙えます。戸建て投資のように土地も購入していれば、更地にして売りに出しても、土地代は得られるので、500万円投資して0円になる可能性は限りなく小さいです。そういった点では、ミドルリスクミドルリターンという位置づけは納得です。
キャッシュフローが大切
家賃収入から、管理費や税金、ローン返済等の支出を差し引いても利益が残るように、物件選びや土地選び、リフォーム、家賃設定をします。中古物件を安く買ったとしても、その後のリフォームにお金をかけてしまうと、キャッシュフローが出るまでに時間がかかりますし、良い物件でも入居者がおらず、空室率が高いと、これもまたキャッシュフローがプラスに転じません。
購入価格や家賃、入居者が見込める土地柄なのか等々をあらかじめ試算して動かないと赤字経営になってしまいます。
不動産投資では、このキャッシュフローが重視されています。個人的には、銀行から融資を受けている以上、いつかは返さないといけない借金をかかえながら、次の物件を購入してキャッシュフローを厚くするという考え方が未だにしっくりきていないので、まだまだ僕は大家さんのセンスがないということでしょうかね。。。涙
空室にしないことが最優先事項
大家さん業の最大の仕事は空室対策といっても過言ではない（という雰囲気を僕は感じ取りました）。アパート一棟買いなら、1室空室が出たとしても他がうまっていれば、家賃収入は発生するものの、仮にその部屋が月5万円ならば、3カ月の空室で15万円もの損失です。戸建てや区分マンション1室に至っては、空室期間の収入はゼロです。人口は減っていく流れの中でも、常に満室経営をされている大家さんもいて、やはり、そこは大家の腕の見せ所。他との差別化をして魅力的な物件にしていく試行錯誤は面白そうだなと感じました。
蛇足ですが、僕の家の周辺にもアパートはたくさんありますが、カーテンのない空室が何カ月も続いている物件を見ると、”大家さん毎日心が落ち着かないだろうな、、、いやいや、莫大な資産を持っていていて、税金対策のための物件なのかも、、、とあれこれ想像しています。
業者とのつながり、良好な関係性づくりが大切
大家としての経験を積んで信用が上がると、不動産屋さんからいち早く情報がもらえたり、銀行からの融資も受けやすいようです。物件探しに関しては、物件をたくさん見て経験を積めば、不動産屋さんからの情報に頼らず、ネットでも良い物件に出会えることもあるそうですが、やはり、関係者からの情報というのは確度も高いですし、時間の節約にもなります。
不動産業界はまだまだ電話やファックスという文化も残ってるので、その場合には人脈は非常に重要になってきます。不動産屋さんに行くときは手土産を持って行ったり、仕事の邪魔にならない程度に頻繁に通って顔を覚えてもらったり、担当者の手間を取らせない心遣いをするなど、地道な行動が結果を左右する世界なのだということが分かりました。これは、不動産投資に限らず、会社や普段の生活でも同じですね。
実践、実践、そして実践
多くの本で、実践することが何よりも勉強になるし、大家力がつく、と書かれていました。買付から客付け、物件の管理の一連の流れの中で、トラブルや失敗を経験して、そこで学んだことを次に活かす。実践でしか学べないことがたくさん、たくさんあるそうです。
NGなこと
すごく簡単にですが、NGな行動もまとめてみました。
・物件のリサーチを怠る
→動く金額が大きいので、下調べや地域の調査はしっかりと。最後の方にも紹介していますが、「世界一楽しい 不動産投資の授業（浅井佐知子著）」ではチェックシートも紹介されていました。
・銀行に融資のお願いをするときに「不動産投資」という言葉を使うこと。
→株式投資やFXの資金が借りられないのと同じことで、投資には融資がおりません。あくまでも不動産賃貸事業を行う上での必要な資金を融資してもらいたい、という姿勢で臨むこと。
・大家がピラミッドの頂点だと思い込むこと
→最終決定権は大家が持っていることに変わりはないですが、不動産投資はチーム力がないと上手くいきません。何事もそうですが、自分勝手な行動ばかりして、人の意見を聞かないと誰も相手にしてくれませんよね。不動産業者や仲介業者、リフォーム業者、銀行など関係者との良好な関係性が築けてこそ一人前の大家なのだと思います。
おわりに
結果的には10冊ほど読んだのですが、それなりに不動産投資の輪郭が分かってきました。不動産投資は怖いもの、と思っていましたが、リフォームや空室対策のノウハウなどの部分は、”面白そう、自分も挑戦してみたい！”という思いが強くなりました。まだまだ読んだだけ、実践ゼロの頭でっかち状態の僕ですが、少しだけ自分の世界が広がった気がしてワクワクしています。引き続き、不動産投資について調べていこうと思います。
今回、僕が読んだ本はこちらです。kindleや、購入、図書館で借りたりして読んでいます。
・世界一楽しい 不動産投資の授業 浅井佐知子著
・初心者から経験者まですべての段階で差がつく！
不動産投資 最強の教科書―投資家１００人に聞いた！
不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え 鈴木宏史著
・ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ 加藤ひろゆき著
・空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法 サーファー薬剤師著
・空き家・古家不動産投資で利益をつくる 大熊重之著
・まずはアパート一棟、買いなさい！資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意 石原博光著
・99%失敗しない、不動産投資のはじめ方 山本尚宏
・【副業から始める不動産投資】「戸建投資術」完全解説！まさどん著
・空室対策のすごい技 日本不動産コミュニティー著
・FIREできる不動産投資3つのルール 岡本康著
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